Regularne i terminowe uiszczanie opłat za mieszkanie powinno być priorytetem, również w sytuacji, gdy mamy trudności finansowe. Powstanie zadłużenia jest bowiem często przyczyną utraty mieszkania.

Jeżeli wiesz już, że w tym miesiącu z pewnością nie starczy ci na czynsz, to skontaktuj się z właścicielem/zarządcą swojego mieszkania i uprzedź o tym. Właściciel/zarządca może – choć z pewnością nie zrobi tego chętnie – zgodzić się na odroczenie terminu płatności kolejnego czynszu. Warto rozmawiać również w sytuacji, gdy do powstania zadłużenia już doszło. Można uzgodnić wówczas rozłożenie długu na raty.

Najgorszą rzeczą jaką możesz zrobić jest unikanie kontaktu z właścicielem/zarządcą. Taka postawa skłoni go z pewnością do szybszego wystąpienia na drogę postępowania sądowego i egzekucyjnego.

Pamiętaj, że za opłaty z tytułu czynszu odpowiadają solidarnie wszystkie dorosłe osoby, które stale zamieszkują lokal wraz z najemcą. Stosunek najmu wiąże co prawda tylko najemcę z wynajmującym na mocy zawartej przez nich umowy. Osoby wspólnie zamieszkujące z najemcą nie są stroną tej umowy, niemniej jednak art. 6881 Kodeksu cywilnego nakłada również na nie odpowiedzialność za zapłatę czynszu i innych należnych opłat. Odpowiedzialność solidarna oznacza, że właściciel/zarządca mieszkania może dochodzić zapłaty czynszu od każdej z tych osób, tj. zarówno od najemcy jak i wszystkich pełnoletnich osób zamieszkujących wraz z najemcą.

Gdy będąc najemcami mieszkania, zalegamy z płatnościami, to właściciel mieszkania bądź administrator/zarządca prześle nam w pierwszej kolejności wezwanie do zapłaty. W wezwaniu do zapłaty znajdziemy kwotę zaległości oraz dodatkowy termin, do upływu którego mamy spłacić zobowiązanie. Jeżeli nie wpłacimy żądanej kwoty w wyznaczonym terminie, sprawa zostanie skierowano do sądu. Sąd najczęściej wydaje nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym. Po wniesieniu pozwu o zapłatę, sąd rozpoznaje sprawę na posiedzeniu niejawnym. Sąd wydaje nakaz zapłaty, który wraz z pozwem i pouczeniem o sposobie wniesienia sprzeciwu zostaje przesłany pozwanemu.

Po otrzymaniu takiego nakazu mamy 14 dni na złożenie sprzeciwu do sądu. Jeżeli nie zakwestionujemy istnienia zadłużenia bądź jego wysokości, to nakaz zapłaty stanie się prawomocny. Prawomocne orzeczenie sądu to takie, od którego nie przysługuje już żaden środek odwoławczy. Prawomocny nakaz zapłaty po zaopatrzeniu go w klauzulę wykonalności stanowi podstawę do wszczęcia egzekucji komorniczej.

Jak złożyć sprzeciw od nakazu zapłaty?

W pierwszej kolejności sprawdź czy zasądzona kwota odpowiada twojemu rzeczywistemu zadłużeniu. Jeżeli uznajesz dług z tytułu zaległości czynszowych, ale według twoich obliczeń jest on niższy niż zasądzony w nakazie, to złóż sprzeciw zaskarżając nakaz w części. Powinieneś przedstawić dowody wskazujące na to, że zadłużenie jest niższe niż twierdzi powód.

Jeżeli kwestionujesz istnienie długu, to musisz udowodnić, że za mieszkanie zapłaciłeś, bądź nie miałeś obowiązku płacić.

Pismo zawierające sprzeciw wnosi się do sądu, który wydał nakaz zapłaty. W piśmie pozwany powinien:

·         wskazać, czy zaskarża nakaz w całości, czy w części,

·         przedstawić zarzuty, które pod rygorem ich utraty należy zgłosić przed wdaniem się w   spór co do istoty sprawy, oraz

·         okoliczności faktyczne i dowody.

Sąd pomija spóźnione twierdzenia i dowody, chyba że strona uprawdopodobni, że nie zgłosiła ich w sprzeciwie bez swojej winy lub że uwzględnienie spóźnionych twierdzeń i dowodów nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy albo że występują inne wyjątkowe okoliczności.

Jeżeli pozew wniesiono na urzędowym formularzu, wniesienie sprzeciwu wymaga również zachowania tej formy.


Przykład:

Pan Marcin mieszkał z rodzicami w mieszkaniu komunalnym do 20 roku życia. Po ukończeniu szkoły średniej wyprowadził się z domu rodzinnego. Podjął pracę w innym mieście, gdzie wynajął mieszkanie. Pan Marcin nie dopełnił jednak obowiązku wymeldowania się z mieszkania rodziców. Rodzice już od kilku lat mieli trudności finansowe, ale Pan Marcin nie wiedział o tym, że nie płacą za mieszkanie. Wczoraj Pan Marcin dowiedział się, że komornik zajął jego wynagrodzenie za pracę. Szybko skontaktował się z komornikiem, od którego dowiedział się, że egzekucja prowadzona jest na podstawie nakazu zapłaty i dotyczy zadłużenia z tytułu czynszu.

Porada:

W chwili, gdy Pan Marcin dowiedział się o obciążającym go nakazie zapłaty, upłynął już termin (14 dni) do wniesienia sprzeciwu. Pisma wniesione do sądu po terminie są nieskuteczne – sąd ich nie rozpoznaje. Jednak w tej sytuacji nakaz zapłaty nie został prawidłowo doręczony. Nakaz zapłaty został przez sąd wysłany na adres, pod którym Pan Marcin był zameldowany, lecz faktycznie nie mieszkał. Nie mógł zatem odebrać adresowanego do niego pisma, bo o przesyłce nic nie wiedział. Ponieważ nakaz nie został prawidłowo doręczony, to termin do wniesienia sprzeciwu nie rozpoczął jeszcze swojego biegu. Pan Marcin powinien złożyć w sądzie wniosek o doręczenie nakazu zapłaty. Po otrzymaniu sądowego orzeczenia, Pan Marcin powinien złożyć sprzeciw od nakazu zapłaty, w którym przedstawi zarzut nieistnienia zobowiązania. Zarzut ten może udowodnić przedstawiając w sądzie umowę najmu dotyczącą mieszkania, w którym faktycznie mieszkał. Może również żądać przesłuchania w charakterze świadków osób, które potwierdzą, że nie mieszkał w zadłużonym mieszkaniu.

Po skutecznym wniesieniu sprzeciwu od nakazu zapłaty, nakaz ten traci moc, a Sąd wyznacza termin rozprawy i wzywa na nią powoda i pozwanego.


Jeżeli wniesiemy sprzeciw, a jednak powód przed sądem udowodni, że jesteśmy zobowiązani do zapłaty żądanej przez niego kwoty, wówczas powództwo zostaje uwzględnione. Od wyroku I instancji przysługuje nam apelacja do sądu II instancji.

Nakaz zapłaty zaopatrzony w klauzulę wykonalności jest tytułem wykonawczym, na podstawie którego komornik może prowadzić przeciwko nam egzekucję. 

W wyniku zawarcia małżeństwa między małżonkami powstaje wspólność ustawowa. Wspólny majątek małżeński to – w uproszeniu – wszystko to, czego małżonkowie wspólnie dorobili się w trakcie trwania małżeństwa. Do majątku wspólnego oboje małżonkowie mają takie same prawa i mogą z niego wspólnie korzystać.
  


Prawo do mieszkania w małżeństwie uregulowane jest nieco odmiennie niż inne małżeńskie prawa majątkowe.  Kodeks cywilny stanowi, że małżonkowie są wspólnie najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe. Jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa, to małżonkowie są współnajemcami tego lokalu. Dla powstania współnajmu nie ma znaczenia czy w małżeństwie obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej czy nie.

Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.

Bywają sytuacje, że po ślubie małżonkowie zamieszkują w mieszkaniu należącym do jednego z nich. Jak kształtują się  w takiej sytuacji prawa do mieszkania drugiego z małżonków?

Art. 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania. Uprawnienie to ma służyć zaspokojeniu mieszkaniowych potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego.

Oznacza to, że jeżeli jeden z małżonków posiada tytuł prawny do mieszkania (np. jest właścicielem lub najemcą mieszkania), to drugi z małżonków ma prawo w tym mieszkaniu zamieszkiwać i korzystać z jego wyposażenia. Małżonek nie posiadający tytułu prawnego jest po prostu lokatorem, który ma prawno-rodzinny tytuł do mieszkania.

Małżonek nie mający tytułu prawnego do mieszkania ma prawo żądać dopuszczenia go do korzystania z mieszkania należącego do współmałżonka.

Jeżeli między małżonkami istnieje spór co do sposobu korzystania ze wspólnie zajmowanego mieszkania, to można wnieść do sądu rodzinnego o rozstrzygnięcie w tej sprawie. Sąd rozstrzyga, kto ma zajmować jaką część mieszkania (np. pokój) oraz które części mieszkania są do wspólnego użytku.

Jeżeli małżonkowie zajmujący wspólnie mieszkanie rozwodzą się, to sąd w wyroku rozwodowym ma obowiązek orzec o sposobie dalszego korzystania z mieszkania. Nie chodzi tu jedynie o mieszkanie, którego małżonkowie są współwłaścicielami, ale o każdy lokal faktycznie zamieszkiwany przez małżonków. Małżonek na podstawie sądowego rozstrzygnięcia o sposobie korzystania ze wspólnie zajmowanego mieszkania nie uzyskuje prawa do tego lokalu, a jedynie faktyczną możliwość tymczasowego zamieszkania. Sądowe orzeczenie o sposobie korzystania z mieszkania obowiązuje przez czas wspólnego zamieszkiwania małżonków po rozwodzie. Orzeczenie w tym przedmiocie ma charakter prowizoryczny, tzn. reguluje wzajemne stosunki rozwiedzionych małżonków związane ze wspólnie zajmowanym mieszkaniem do chwili, gdy przynajmniej jeden z nich nie opuści tego mieszkania. 

W wypadkach, gdy jeden z małżonków swym rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie, sąd może nakazać jego eksmisję na żądanie drugiego małżonka. Na zgodny wniosek stron sąd może w wyroku orzekającym rozwód orzec również o podziale wspólnego mieszkania albo o przyznaniu mieszkania jednemu z małżonków, jeżeli drugi małżonek wyraża zgodę na jego opuszczenie bez dostarczenia lokalu zamiennego i pomieszczenia zastępczego, o ile podział bądź jego przyznanie jednemu z małżonków są możliwe.