Prawa i obowiązki najemcy reguluje rozdział 2 „Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów” ustawy z dnia 21 czerwca 2005 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie przepisów Kodeksu cywilnego z późniejszymi zmianami (Dz. U. 2001 Nr 71, poz. 733) oraz przepisy Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. Nr 16, poz. 93) dotyczące najmu lokali mieszkalnych i użytkowych.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się do oddania najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najemca może podnająć lokal lub oddać go do bezpłatnego używania, jeżeli uzyska zgodę wynajmującego. Nie dotyczy to osób w stosunku do których najemca obciążony jest obowiązkiem alimentacyjnym.

Obowiązki wynajmującego

Zgodnie z art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów wynajmujący ma następujące obowiązki względem najemcy:

1. Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

Wynajmujący ma obowiązek utrzymania w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia. W przypadku uszkodzeń zobowiązany jest do dokonywania napraw budynku, jego pomieszczeń i ww. urządzeń oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego. Koszty napraw pokrywa wynajmujący niezależnie od przyczyn ich powstania, z tym że koszt pokrycia strat powstałych z winy najemcy pokrywa sam najemca. Wynajmujący zobowiązany jest do dokonywania napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu, 

b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.  

  
Obowiązki najemcy

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów najemcę obciążają następujące obowiązki:

1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych; 

2) okien i drzwi; 

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej; 

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana; 

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności; 

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

a)   malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

  
Kaucja

Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji. Kaucja ma zabezpieczać należności wynikające z czynszu oraz inne należności, które powstały w czasie trwania najmu np. koszt dokonanych uszkodzeń. Maksymalna wysokość kaucji nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu.

  
Ulepszenia

Przed wydaniem najemcy lokalu strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Sporządzając protokół należy dopilnować, aby został on sporządzony w sposób bardzo dokładny, gdyż w przypadku późniejszego sporu pomiędzy najemcą i wynajmującym to protokół będzie stanowił dowód na wszystkie stwierdzone w nim fakty i nie będzie możliwe powołanie świadków lub innych dowodów w celu udowodnienia, że stan lokalu był inny niż na to wskazuje protokół. Wynajmujący jest zobowiązany do wydania najemcy mieszkania przydatnego do korzystania.

Jeśli najemca będzie chciał dokonać w lokalu ulepszeń będzie musiał uzyskać na to zgodę wynajmującego. Ponadto niezbędne jest zawarcie pomiędzy stronami pisemnej umowy, która dokładnie będzie określała sposób w jaki strony się rozliczą w związku z dokonanymi w lokalu ulepszeniami. Jeżeli najemca dokona ulepszeń bez zgody wynajmującego lub bez zawarcia pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z ich tytułu, wówczas wynajmujący po zakończeniu najmu może żądać od najemcy usunięcia wszystkich ulepszeń wprowadzonych przez najemcę i przywrócenie stanu poprzedniego, jeśli nie narusza to substancji lokalu. Ewentualnie wynajmujący może zatrzymać wszystkie dokonane w lokalu ulepszenia, z jednoczesnym zwrotem ich wartości uwzględniającym stopień ich zużycia w dniu opróżnienia lokalu.

Za ulepszenia nie poczytuje się założenia w najętym lokalu oświetlenia elektrycznego, gazu, telefonu, radia i innych podobnych urządzeń, dlatego do ich założenia nie jest potrzebna zgoda właściciela. Do założenia niektórych urządzeń niezbędne jest współdziałanie wynajmującego, w takich przypadkach najemca może domagać się od wynajmującego takiego współdziałania, przy czym najemca będzie zobowiązany pokryć wszystkie koszty z tym związane.

Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca ma obowiązek odnowić lokal i dokonać w nim niezbędnych napraw, do których był zobowiązany. W przypadku zużycia elementów wyposażenia technicznego np. podgrzewacza wody lub elementów instalacji sanitarnej, najemca jest obowiązany zwrócić wynajmującemu ich równowartość.

Wynajmujący powinien zwrócić najemcy wartość wymienionych przez niego elementów wyposażenia lokalu, jednak wysokość jakiej może domagać się najemca za wymienione elementy oblicza się w ten sposób, że od wartości wymienionych elementów, według stanu z dnia opróżnienia lokalu, odejmuje się wartość tych samych elementów według stanu z dnia objęcia lokalu.

Należy w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe regulacje są stosowane do najmu lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, dlatego jeśli najem dotyczy innego lokalu, wówczas strony mogą odmiennie uregulować wymienione powyżej obowiązki. Jeśli strony umowy nie umówią się inaczej, wówczas stosuje się ww. regulacje.

   

Czynsz

Podstawowym obowiązkiem najemcy jest uiszczanie wynajmującemu czynszu w terminie określonym w umowie. Właściciel lokalu ustala stawkę czynszu za 1m² powierzchni użytkowej lokali, biorąc pod uwagę przede wszystkim położenie budynku, położenie lokalu w budynku, wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ogólny stan techniczny budynku.

Obniżenie czynszu

W stosunku do najemcy lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, którego średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza poziomu określonego w uchwale odpowiedniego organu lub zarządzeniu wojewody, może zostać zastosowana obniżka czynszu naliczanego według stawek w stosunku do najemców o niskich dochodach. Obniżka stosowana jest na wniosek najemcy i może zostać udzielona na okres 12 miesięcy. W uzasadnionych przypadkach na wniosek najemcy obniżka może zostać udzielona na kolejne okresy 12-miesięczne. Uprawnienie do złożenia wniosku o obniżenie czynszu przysługuje również podnajemcom.

Wniosek o obniżenie czynszu powinien zawierać deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego, przy czym właściciel może zażądać dostarczenia zaświadczenia naczelnika właściwego miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę oraz innych członków jej gospodarstwa domowego. Doręczenie deklaracji lub nie dostarczenie na żądanie organu zaświadczenia, jest o tyle ważne, że bez wykonania tych czynności nie zostanie obniżony czynsz.

Kolejnym środkiem kontroli przysługującej właścicielowi jest możliwość przeprowadzenia wywiadu środowiskowego w okresie, kiedy czynsz jest już obniżony, celem sprawdzenia czy wnioskodawca nadal spełnia warunki pozwalające na obniżenie czynszu. W przypadku złożenia przez najemcę deklaracji niezgodnej z prawdą, w wyniku której czynsz został obniżony, najemca musi zwrócić 200% kwoty nienależnie otrzymanego obniżenia czynszu.

 

Podwyższenie czynszu

Właściciel ma prawo podwyższyć czynsz lub inne opłaty za używanie lokalu zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie przepisów Kodeksu cywilnego z późniejszymi zmianami (Dz. U. 2001 Nr 71 poz. 733). W tym celu właściciel wypowiada dotychczasową wysokość ww. opłat, w terminie najpóźniej do końca miesiąca kalendarzowego. Termin takiego wypowiedzenia wynosi 3 miesiące, lecz strony umowy mogą ten okres wydłużyć. Należy podkreślić, że wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie, gdyż w przeciwnym razie jest ono nieważne.

Właściciela nie może w sposób dowolny podnieć wysokości czynszu lub innych opłat za używanie lokalu. Maksymalna wysokość podwyżki może wynieść w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Wartość odtworzeniowa lokalu to iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

Właściciel może podwyższyć czynsz lub inne opłaty o wartość wyższą niż wyżej wymieniona, tylko w uzasadnionych przypadkach. Do takich sytuacji należy sytuacja, gdy wydatki związane z utrzymaniem mieszkania są wyższe niż przychody jakie właściciel otrzymuje tytułem czynszu lub innych opłat związanych z utrzymaniem lokalu. Za uzasadnione uważa się również podwyżkę nie przekraczającą w danym roku kalendarzowym wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Podwyżka jest uzasadniona w wyższym wymiarze, gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu i innych opłat związanych z używaniem lokalu na poziomie zapewniającym właścicielowi zwrot kapitału i zysku, jeżeli wzrost czynszu albo innych opłat za używanie lokalu z tytułu prawa zwrotu kapitału nie przekracza w skali roku 1,5 % nakładów poniesionych przez niego na budowę albo zakupu lokalu, bądź 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenia istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową, a wyliczony zysk jest godziwy.

Lokator może w terminie 14 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, zwrócić się do właściciela z żądaniem przedstawienia na piśmie przyczyn podwyżki i jej kalkulację. Podwyżka jest nieważna, jeśli właściciel nie przedstawi takich wyjaśnień.

W przypadku, gdy podwyżka wynosi do 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, lokator może nie zgodzić się na podwyżkę i odmówić jej przyjęcia na piśmie, jednak oznacza to rozwiązanie stosunku prawnego na podstawie którego lokator zajmuje lokal. W takiej sytuacji obowiązuje 3 miesięczny okres wypowiedzenia, po którym będzie musiał on opuścić zajmowany lokal. Jeżeli lokator nie odmówi przyjęcia podwyżki wówczas po upływie okresu wypowiedzenia zobowiązany jest do uiszczania czynszu i innych opłat związanych z używaniem lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.

W przypadku, gdy podwyżka jest wyższa niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, można w terminie 2 miesięcy od otrzymania wypowiedzenia wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna lub że jest zasadna lecz w innej wysokości. Lokator może także odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki oznacza to rozwiązanie stosunku prawnego na podstawie którego lokator zajmuje lokal.

 

Awaria, przegląd, remont lokalu

Do obowiązków lokatora należy także udostępnienie lokalu w przypadku wystąpienia w lokalu awarii, która mogłaby spowodować szkodę. W przypadku, gdy lokator nie będzie chciał udostępnić lokalu lub nikogo w nim nie będzie, właściciel jest uprawniony do wejścia do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub Straży Miejskiej. Po wejściu do mieszkania pod nieobecność lokatora właściciel musi sporządzić protokół z interwencji i zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy.

Lokator musi udostępniać lokal także podczas okresowego przeglądu technicznego lokalu. Jeżeli lokal wymaga naprawy, w czasie której lokator nie będzie mógł w nim przebywać, właściciel może zobowiązać lokatora do opróżnienia go i przeniesienia się do lokalu zamiennego. Jeśli lokator nie będzie chciał dobrowolnie opuścić lokalu, wówczas właściciel może wymusić na lokatorze opuszczenie lokalu na drodze postępowania sądowego, podczas którego sąd bada czy naprawa jest konieczna. Koszt przeniesienia do lokalu zamiennego pokrywa właściciel. Przeniesienie do lokalu zamiennego nie wpływa na umowę najmu – najem trwa nadal. Czynsz nie może być wyższy niż dotychczas płacony bez względu na stan techniczny lokalu zamiennego, jednak inne opłaty związane z utrzymaniem mieszkania mogą ulec zwiększeniu. Czas w jakim może być wykonywana naprawa wynosi maksymalnie rok i po jego upływie właściciel jest zobowiązany udostępnić naprawiony lokal.

Nie zawsze wynajmujący dopełnia wszystkich ciążących na nim obowiązków, takich jak wykonywanie prac go obciążających. W takiej sytuacji lokator bądź najemca może skierować do sądu pozew o nakazanie, ewentualnie może wykonać pracę na koszt wynajmującego. Koszt prac może stanowić podstawę do potrącenia z należności czynszowych wobec właściciela. 

   

Rozwiązanie umowy

Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi uprawnionemu do odpłatnego używania lokalu, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub 

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub 

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub 

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Ponadto właściciel z ważnych przyczyn może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku. Wypowiedzenie może nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego

Jeżeli najemca nie zamieszkuje w lokalu przez ponad rok, wówczas właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu. Właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu najemcy, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości.

Jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może on zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny to wówczas może on wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu. Wypowiedzenie wynosi sześć miesięcy, na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli w takiej samej sytuacji jak wyżej opisana, właściciel nie dostarczy lokalu zamiennego, a lokatorowi nie przysługuje tytuł prawny do lokalu, wówczas wypowiedzenie wynosi 3 lata, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora, gdy lokator ma 75 lat i po upływie okresu wypowiedzenia nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, oraz brak jest osób, które zobowiązane są wobec niego do świadczeń alimentacyjnych.

Lokator może powrócić do lokalu lub żądać dopłaty do nowego czynszu i opłat, jeżeli właściciel nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego.