Poniżej zostały przedstawione najczęściej spotykane sposoby nabycia mieszkań. Handel nieruchomościami poddany jest szczególnej ochronie. Przykładem tego jest zakaz przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Dodatkowo umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa pozbawiona tej formy jest bezwzględnie nieważna.


  

Umowa sprzedaży

Jednym z najbardziej popularnych sposobów nabycia nieruchomości jest jej kupno. Umowa sprzedaży  polega na tym, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Najważniejsze jest, aby zawrzeć umowę chroniącą nasze interesy. Należy pamiętać o zasadzie, że czego nie ma w umowie, to nie istnieje. Dlatego w przypadku późniejszych konfliktów decydujące znaczenie będzie miała treść zawartej pomiędzy stronami umowy.


Przykład:

Pan Jan Kowalski chce kupić mieszkanie od Macieja Nowaka. Jakie elementy powinna zawierać umowa, aby zabezpieczała interes Pana Jana.

Porada:

W umowie powinno znajdować się oświadczenie Nowaka, że jest właścicielem mieszkania. Zapewnienie, że mieszkanie jest wolne od wszelkich obciążeń, takich jak przykładowo hipoteka, że nie występuje dług wobec wspólnoty mieszkaniowej, czy też spółdzielni (warto zażądać stosownych zaświadczeń w tym zakresie). Ważne jest również dokładne określenie lokalizacji budynku oraz wskazanie gdzie w budynku będzie znajdowało się mieszkanie Pana Jana. Niezbędne jest także podanie wielkości mieszkania i jego ceny. Dwoma najczęściej stosowanymi metodami zapłaty jest zapłata jednorazowa lub na raty. Korzystne jest zawarcie umowy zgodnie, z którą największą część ceny zapłaci się, gdy mieszkanie zostanie już odebrane tj. w dniu, gdy sprzedający już opuści mieszkanie i odda klucze nabywcy.

Istnieje tez możliwość zawarcia tzw. umowy przedwstępnej, w której strony zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości np. w określonym terminie. Jeżeli mimo zawarcia umowy przedwstępnej którakolwiek ze stron nie będzie chciała zawrzeć umowy sprzedaży, wtedy druga strona ma prawo żądać naprawienia wyrządzonej jej tym faktem szkody.  Jeżeli natomiast umowa przedwstępna została zawarta w formie katu notarialnego, wtedy strona będzie mogła żądać przed sądem, by do sprzedaży doszło mimo, że druga strona zawrzeć umowy nie chce. 

Przy umowach przedwstępnych często strony zastrzegają zadatek. Zadatek najczęściej polega na tym, że nabywca mieszkania w dniu zawarcia umowy przedwstępnej wpłaca sprzedawcy określoną część ceny – zwykle od 10 do 30%. Gdyby przed zawarciem umowy przyrzeczonej nabywca rozmyślił się i nie chciał już kupić mieszkania, wówczas zadatek mu przepada, natomiast gdyby rozmyślił się sprzedawca, wówczas musi zadatek zwrócić nabywcy w podwójnej wysokości.


    

Darowizna

Umowa darowizny została uregulowana w art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Darowizna to umowa, której celem jest nieodpłatne przysporzenie obdarowanemu korzyści (wzbogacenie obdarowanego) kosztem majątku darczyńcy.

Tak ja w wypadku sprzedaży konieczne będzie zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Umowa pozbawiona tej formy jest bezwzględnie nieważna. Notariusz pomoże załatwić nam większość formalności.

Istotą darowizny jest jej nieodpłatność, dlatego darczyńca nie może żądać od obdarowanego żadnych świadczeń na swoją rzecz w zamian za przekazaną darowiznę. Jednak darczyńca w umowie darowizny może nałożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem (polecenie). Przykładowym poleceniem może być obowiązek coniedzielnego zawiezienia i odebrania darczyńcy z kościoła. Należy pamiętać, że umowa darowizny jest czynnością prawną dwustronną i wymaga złożenia przez darczyńcę oświadczenia zawierającego jego zobowiązanie do przeniesienia własności na obdarowanego, jak i oświadczenia obdarowanego wyrażającego na to zgodę. W związku z tym, jeśli polecenie będzie dla obdarowanego zbyt uciążliwe może on odmówić zawarcia umowy darowizny.

Jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może jednak zwolnić się od tego obowiązku zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.

W przypadku konfliktu darczyńca może próbować odwołać darowiznę przed sądem. Jednak, aby skutecznie odwołać darowiznę niezbędne jest wykazanie, że obdarowany dopuścił się rażącej niewdzięczności w stosunku do darczyńcy.

Zasiedzenie

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, nawet jeśli uzyskał posiadanie w złej wierze.

Instytucja zasiedzenia ma na celu usankcjonowanie stanu faktycznego innego niż stan prawny, który trwał przez dłuższy okres. Nabycie nieruchomości w wyniku zasiedzenia jest możliwe, jedynie po spełnieniu dwóch przesłanek a mianowicie władania nieruchomością jako posiadacz samoistny oraz upływ ustawowego terminu zasiedzenia.

Przesłanką zasiedzenia nie jest posiadanie złej lub dobrej wiary, ma to jednak znaczenie przy określaniu czasu potrzebnego do zasiedzenia nieruchomości. Brak jest ustawowej definicji dobrej i złej wiary. Dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. Jeśli posiadacz wie, że nie jest właścicielem wówczas do zasiedzenia dojdzie po władaniu nieruchomością przez okres 30 lat. Dobrą lub złą wiarę ocenia się w momencie uzyskania posiadania, dlatego nie ma znaczenia zmiana świadomości posiadacza samoistnego w późniejszym okresie.

Posiadanie samoistne polega na tym, że osoba mimo, iż nie jest właścicielem nieruchomości włada nią tak jak właściciel. O tym, czy posiadanie jest samoistne decydują okoliczności zewnętrzne, a mianowicie ważne jest zachowanie posiadacza względem nieruchomości, czy czuje się on właścicielem, czy wykonuje niezbędne remonty, uiszcza opłaty związane z mieszkaniem oraz czy w stosunku do sąsiadów występuje jako właściciel itd. Jeśli jednak posiadacz czuje się zależny od właściciela lub płaci mu czynsz, to wówczas posiadacz nie traktuje siebie jak właściciela, tylko jako posiadacza zależnego. Posiadaczem zależnym jest przykładowo najemca lub dzierżawca.

Zasiedzenie mieszkania jest możliwe jedynie gdy lokal jest przedmiotem prawa odrębnego od własności gruntu. Ponadto ww. odrębność powinna być ustanowiona wcześniej niż rozpoczął biec termin zasiedzenia. Nie można zasiedzieć jednego z kilku pokoi wchodzących w skład mieszkania stanowiącego odrębną własność.

Zasiedzenie następuje z mocy prawa, dlatego sąd jedynie potwierdza nabycie prawa. Stwierdzenie  zasiedzenia jest potrzebne do potwierdzenia nabycia prawa oraz celem wpisania prawa do księgi wieczystej. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia kierujemy do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. W postępowaniu niezbędne będzie wykazanie, że wnioskodawca władał nieruchomością jako posiadacz samoistny przed okres odpowiednio 20 lub 30 lat.

Dożywocie

W zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W związku z tym zbywca ma prawo żądać od nabywcy dożywotniego utrzymania polegającego na zapewnieniu mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału, odpowiedniej pomocy i pielęgnacji w chorobie, pokryciu kosztów pogrzebu, a także aby nabywca przyjął go jako domownika.

W umowie dożywocia można zastrzec inne niż wymienione powyżej obowiązki, jednak z umowy powinno wynikać, że potrzeby życiowe uprawnionego zostaną zaspokojone w stopniu wykluczającym konieczność zdobywania przez niego środków do życia z innych źródeł (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r., III CSK 359/07).

W umowie dożywocia można także zastrzec, że zbywca będzie mógł użytkować określoną część nieruchomości. Przykładowo w mieszkaniu 3-pokojowym zbywca może mieć prawo do użytkowania dwóch pokoi, wspólnej kuchni i łazienki.

Ponadto możliwe jest także ustanowienie służebności mieszkania lub renty. Służebność mieszkania polega na umożliwieniu uprawnionemu zamieszkiwania w cudzej nieruchomości. Prawo zamieszkiwania można rozciągnąć także na osoby towarzyszące uprawnionemu, w szczególności jego rodzinie. Korzystnie z mieszkania ma mieć jedynie charakter mieszkaniowy, dlatego przykładowo nie można prowadzić na terenie nieruchomości działalności gospodarczej. Natomiast przez umowę renty jedna ze stron zobowiązuje się względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku.

W zamian za opiekę na nabywcę zostaje przeniesione prawo własności nieruchomości. Prawo dożywocia może być wpisane do księgi wieczystej. Prawo dożywocia jest ściśle związane z osobą uprawnioną, dlatego nie jest dziedziczone i wygasa wraz z jej śmiercią.

Lokal może być przedmiotem umowy dożywocia tylko wówczas, gdy jest on odrębnym od gruntu przedmiotem własności. W związku z tym, np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie może być przedmiotem umowy dożywocia, nie jest to bowiem prawo własności w klasycznym ujęciu, a jedynie tzw. ograniczone prawo rzeczowe.

Umowa dożywocia nie jest bezpłatnym przysposobieniem, tak jak umowa darowizny, dlatego spadkobiercy nie będą mogli skutecznie żądać od nabywcy zachowku od wartości zbytej nieruchomości. Umowa darowizny lub dziedziczenie testamentowe, nie chronią nabywcy przed zapłatą zachowku na rzecz spadkobierców zbywcy.

Dziedziczenie

Spadkobiercy nabywają spadek z chwilą jego otwarcia, tj. z chwilą śmierci spadkodawcy. Mieszkanie stanowiące odrębny przedmiot własności podlega dziedziczeniu. Dziedziczą je osoby powołane do spadku w drodze testamentu lub ustawy. Dziedziczenie ustawowe następuje, gdy spadkodawca nie pozostawił testamentu lub gdy żadna z osób powołanych do spadku w testamencie nie może bądź nie chce być spadkobiercom. Dziedziczenie takiego mieszkania nie odbiega od sytuacji nabywania spadku, którego przedmiotem będzie jakaś inna rzecz i podlega ogólnym zasadom spadkobrania.

Pierwsze w kolejności powołane do spadku z ustawy są dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek. Dziedziczą oni w częściach równych, przy czym część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż ¼ całości spadku. W przypadku, gdy dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku wówczas udział, który by mu przypadł w częściach równych dziedziczą jego zstępni. Jeśli spadkodawca nie posiadał dzieci lub jego zstępni nie dożyli otwarcia spadku, wówczas spadek dziedziczą małżonek spadkodawcy oraz jego rodzice. Małżonek dziedziczy ½ spadku, natomiast każdy z rodziców odpowiednio po ¼ spadku. Rodzice dziedziczą w częściach równych, gdy spadkodawca nie posiadał zstępnych ani małżonka. Natomiast jeśli jedno z rodziców nie dożyło otwarcia spadku, wówczas spadek przypada rodzeństwu spadkodawcy. Rodzeństwo dziedziczy część przypadającą rodzicowi w częściach równych, a w sytuacji, gdy rodzeństwo nie dożyło otwarcia spadku dziedziczą jego zstępni. Jeśli nie posiadał on rodzeństwa lub nie dożyło ono otwarcia spadku i nie miało zstępnych, wówczas spadek w częściach równych przypada małżonkowi spadkodawcy i dziedziczącemu rodzicowi. Jeżeli jedno z rodziców nie dożyło otwarcia spadku i brak jest rodzeństwa spadkodawcy lub ich zstępnych, udział spadkowy rodzica dziedziczącego w zbiegu z małżonkiem spadkodawcy wynosi połowę spadku. W braku zstępnych spadkodawcy, jego rodziców, rodzeństwa i ich zstępnych, cały spadek przypada małżonkowi spadkodawcy.

Zamiana

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.