Lokal socjalny oraz lokal komunalny nie stanowią własności osoby która go wynajmuje. W związku z tym lokal ten nie wchodzi w skład spadku po zmarłej osobie, a osoby najbliższe nie mają prawa do dziedziczenia go. Można rozporządzać tylko tymi nieruchomościami, które są naszą własnością. Tylko takie nieruchomości podlegają dziedziczeniu.

Zgodnie z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Należy zauważyć, że zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26 czerwca 2014r. w sprawie I Aca 40/14 nie ma przekonujących racji jurydycznych, a także argumentów socjologicznych lub psychologicznych, przemawiających za rozróżnieniem na płaszczyźnie prawnej skutków wynikających ze wspólnego pożycia hetero- i homoseksualnego; przeciwnie, więzi emocjonalne, fizyczne i gospodarcze powstające w ramach takiego pożycia są w obu przypadkach tożsame i mogą stworzyć równie mocną więź.

Jeśli osoba nie była jedynym najemcą, wówczas umowa najmu jest kontynuowana przez współnajemców lokalu mieszkalnego. W takim przypadku przepisy nie przewidują by w miejsce zmarłej osoby miał obowiązek bądź możliwość „wstąpić” nowy najemca.

Ponadto wskazane w art. 691 § 1 k.c. osoby muszą spełnić także warunek stałego zamieszkiwania z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Stałe zamieszkiwanie oznacza, że w zajmowany lokalu znajduje się centrum życiowe danej osoby. Dla spełnienia ww. warunku nie jest konieczne zameldowanie w lokalu.

Jeśli żadna osoba nie spełni wskazanych warunków, wówczas stosunek najmu lokalu mieszkalnego ulega wygaśnięciu. Natomiast jeśli ze stosunku najmu, który wygasł wynikają obowiązki np. nieuregulowane zobowiązania za czynsz najmu, wówczas wchodzą one do długów spadkowych, za które odpowiadają spadkobiercy najemcy.

Należy zauważyć, że art. 691 Kodeksu cywilnego nie ma zastosowania do najmu lokalu socjalnego. W związku z tym na podstawie art. 691 k.c. wskazane powyżej osoby nie mogą wstąpić w stosunek najmu socjalnego. Najem lokalu socjalnego jest ściśle związany z osobą zmarłego najemcy. W związku z tym wygasa z chwilą jego śmierci.

Jeśli nie spełnimy wskazanych powyżej warunków bądź zajmowaliśmy wraz z osobą zmarłą lokal socjalny, zawsze istnieje możliwość zwrócenia się do gminy, spółdzielni bądź zakładu pracy, o zawarcie z nami nowej umowy najmu. Wówczas decyzję podejmuje dany podmiot.

Ponadto, gdy gmina, bądź inny podmiot odmówi nam wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy, wówczas możemy wystąpić do sądu o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu. Bez znaczenia w takim przypadku jest to czy źródłem najmu jest umowa czy decyzja administracyjna (po raz pierwszy SN dopuścił drogę sądową w tych sprawach w uchw. z 21.3.1977 r.,  III CZP 19/77, OSNCP 1977, Nr 10, poz. 178).