Umowa dożywocia polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Nie jest to zatem przeniesienie własności pod tytułem darmym, jak w przypadku darowizny. Umowa dożywocia ma zapewniać zbywcy nieruchomości lub jego osobie bliskiej dożywotnie utrzymanie. Nabywca nieruchomości zostaje obciążony obowiązkiem spełniania konkretnych świadczeń na rzecz zbywcy lub osoby trzeciej wskazanej przez zbywcę.
Prawo dożywocia jest ściśle związane z osobą uprawnioną, dlatego nie jest dziedziczone i wygasa wraz z jej śmiercią.
Strony umowy o dożywocie
Stronami umowy o dożywocie są zbywca nieruchomości czyli dożywotnik oraz nabywca nieruchomości określany jako zobowiązany. Zbywca nieruchomości nie musi być jednocześnie dożywotnikiem. Dożywocie może być ustanowione również na rzecz osoby bliskiej zbywcy. Nabywcą nieruchomości w drodze umowy dożywocia może być nie tylko osoba fizyczna, ale każdy podmiot prawa cywilnego, tzn. również osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, a posiadająca zdolność prawną.
Jaka nieruchomość może być przedmiotem umowy o dożywocie
Przedmiotem umowy może być każda nieruchomość (gruntowa lub lokalowa), udział we współwłasności nieruchomości, a także prawo użytkowania wieczystego. Lokal może być przedmiotem umowy dożywocia tylko wówczas, gdy jest on odrębnym od gruntu przedmiotem własności. W związku z tym, np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie może być przedmiotem umowy dożywocia, nie jest to bowiem prawo własności w klasycznym ujęciu, a jedynie tzw. ograniczone prawo rzeczowe.
Świadczenia na rzecz dożywotnika
Zakres świadczeń ze strony zobowiązanego na rzecz dożywotnika powinna określać umowa dożywocia. Strony mogą, zgodnie z zasadą swobody umów, same określić zakres świadczeń. W razie braku szczegółowych ustaleń w umowie zakres świadczeń określa się według art. 908 § l kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem nabywca ma następujące obowiązki wobec dożywotnika:
- przyjąć go jako domownika,
- dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału,
- zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie
- sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
W umowie dożywocia można zastrzec inne niż wymienione powyżej obowiązki, jednak z umowy powinno wynikać, że potrzeby życiowe uprawnionego zostaną zaspokojone w stopniu wykluczającym konieczność zdobywania przez niego środków do życia z innych źródeł.
W umowie dożywocia można także zastrzec, że zbywca będzie mógł użytkować określoną część nieruchomości. Przykładowo w mieszkaniu 3-pokojowym zbywca może mieć prawo do użytkowania dwóch pokoi, wspólnej kuchni i łazienki. Korzystnie z mieszkania ma zaspokoić potrzeby mieszkaniowe dożywotnika. Forma umowy o dożywocie Umowa dożywocia powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Zachowanie tej formy jest konieczne dla ważności urnowy. Prawo dożywocia może być wpisane do księgi wieczystej nieruchomość.
Koszty związane z umową dożywocia, to:
- opłata notarialna – uzależniona od wartości nieruchomości,
- opłata za wpis dożywocia do księgi wieczystej nieruchomości,
- opłata za wpis własności do księgi wieczystej nieruchomości,
- podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.
Płatnikiem tego podatku jest notariusz. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy nieruchomości.
Zmiany umowy o dożywocie
Treść umowy dożywocia może podlegać pewnym zmianom.
- Po pierwsze, strony mogą umownie zmienić zakres świadczeń należnych dożywotnikowi.
- Po drugie, może nastąpić zmiana osoby zobowiązanej do spełniania świadczeń, na przykład w razie zbycia nieruchomości zobowiązanym będzie nabywca.
- Po trzecie, w przypadku śmierci zobowiązanego obowiązek ten przejdzie na jego spadkobierców.
W pewnych sytuacjach umowa o dożywocie może zostać zamieniona na rentę. Renta, jak wiadomo, to świadczenia okresowe w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku. Zgodnie z orzecznictwem sądów, w przypadku zamiany świadczeń z umowy dożywocia na rentę dopuszczalne jest jedynie przyznanie renty pieniężnej. Wysokość renty powinna odpowiadać wartości prawa dożywocia. Renta taka ma „charakter ekwiwalentu, a nie charakter alimentacyjny i powinna być z tego względu obliczona według uprawnień wynikających z umowy dożywocia, a nie według potrzeb dożywotnika.
Obie strony umowy dożywocia są uprawnione do żądania zmiany świadczeń na dożywotnią rentę. Uprawnienie do żądania zamiany przysługuje każdemu dożywotnikowi oraz każdemu właścicielowi nieruchomości obciążonej prawem dożywocia. Z uprawnienia tego mogą skorzystać w sytuacji jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności.
W wypadkach wyjątkowych sąd może rozwiązać umowę dożywocia. Sam fakt niewywiązywania się nabywcy nieruchomości z obowiązku świadczenia na rzecz dożywotnika nie stanowi wystarczającej podstawy od rozwiązania umowy dożywocia. Zgodnie z orzecznictwem „wyjątkowość wypadku”, objęta hipotezą art. 913 § 2 KC, może manifestować się przez częste intensywne awantury między stronami umowy dożywocia, w tym zwłaszcza awantury połączone z naruszaniem nietykalności cielesnej stron, przez usuwanie przemocą dożywotnika z domu, niszczenie jego rzeczy, permanentne poniżanie jego godności osobistej lub, także, przez całkowite niewywiązywanie się z obowiązków wobec dożywotnika, i to mimo podejmowania przez niego odpowiednich kroków, aby obowiązki te mogły być wykonywane. Zwraca uwagę, że cechą wspólną wszystkich takich zaszłości jest krzywdzenie dożywotnika, agresja i zła wola po stronie kontrahenta – nabywcy nieruchomości”.
W skutek rozwiązania umowy dożywocia nieruchomość podlega zwrotowi. Dożywotnik nie ma obowiązku zwrotu otrzymanych świadczeń
